各开发区管委会，各委局、各街镇、各单位：

经区委、区政府同意，现将《滨海新区社区物业管理办法》印发给你们，请照此执行。

天津市滨海新区人民政府办公室

2022年12月31日

（此件主动公开）

滨海新区社区物业管理办法

第一章 总则

第一条 为加强党对社区物业管理工作的领导，增强政府对社区物业管理工作的组织协调、指导推动和监督管理，进一步健全完善社区物业管理新机制，不断提升社区物业服务水平，大力推进幸福社区建设，为全面建设新时代生态、智慧、港产城融合的宜居宜业宜游宜乐美丽“滨城”，打造中国式现代化“滨城”样板夯实基础，依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《天津市物业管理条例》《天津市社区物业管理办法》《市住房城乡建设委等十二部门关于加强和改进我市住宅物业管理工作的指导意见》《天津市滨海新区人民代表大会常务委员会关于促进和保障物业管理与社区治理融合共进的决定》及相关法律法规规定，结合滨海新区实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于滨海新区行政管理区域内的社区物业管理工作。

第三条 社区物业管理工作要坚持党的领导、政府主导、属地管理、条块结合、分类指导的原则。

第四条 街道办事处（镇政府）、居民委员会，区住房建设委、区民政局、区城市管理委、市规划资源局滨海新区分局、区公安局、区市场监管局、区应急局、消防救援部门、区水务局、区工业和信息化局、区文化和旅游局、区教体局、区发展改革委、区财政局、区审计局、区司法局等有关部门，业主委员会、业主（或社区居民）、物业服务人、专业经营服务单位要各尽其责、群策群力，坚持“党建引领共同缔造”理念，将社区物业管理融入社区治理，共同营造文明和谐、规范有序的社区物业管理环境。

第二章 管理模式和服务标准

第一节 管理模式

第五条 滨海新区住宅小区的管理服务模式基本分为三类。

（一）专业化物业管理模式。由业主大会（或开发建设单位）选聘物业服务人，根据签订的物业服务合同提供服务。商品住宅小区、保障性住房小区推行专业化物业管理模式。

（二）旧楼区长效管理模式。对纳入长效管理范围的旧楼区按照滨海新区旧楼区长效管理有关规定实施长效管理。

（三）其他管理模式。指除上述两种管理模式之外的其他管理模式。由业主大会（产权人）或街道办事处（镇政府）自行确定服务内容及标准，选聘管理服务单位提供服务。主要包括：示范小城镇住宅小区、城中村改造安置小区及退出专业化物业管理后由街道办事处（镇政府）临时托管、业主自治住宅小区等。

第二节 服务内容与标准

第六条 专业化物业管理小区管理服务内容主要包括：卫生保洁、绿化养护、公共秩序维护、房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理等。按照物业服务合同约定的服务标准，提供相应服务，并达到合同约定的服务标准和下列要求：

（一）在小区内办公场所显著位置悬挂营业执照、服务内容、收费标准、项目管理人员职责分工、物业服务联系方式等;

（二）设置政策法规宣传栏、管理规约公开栏、小区事务公示栏，及时向业主宣传党的路线方针政策和法律法规，公开公示物业服务事项、机动车场地占用费、利用共用部位共用设施经营收益等信息;

（三）设置物业服务意见箱、业主委员会工作建议箱，定期收集意见建议，改进措施具体有效。

第七条 旧楼区长效管理小区管理服务内容主要包括：门岗值勤、巡视管理、楼内外保洁、车辆停放管理等基本服务。服务标准达到下列要求：

（一）在小区显著位置公布服务内容、服务标准以及收费标准；

（二）楼道内无乱贴乱画，楼内外卫生清扫及时，垃圾日产日清，小区环境干净整洁；

（三）有条件设立门岗的围合小区主出入口24小时值勤，定时对小区内公共区域进行巡视，车辆停放有序，公共秩序良好；

（四）公示房屋及附属设施设备维修养护责任单位，发现路面损坏、污水外溢等问题及时向有关责任单位报告。

第八条 其他管理模式住宅小区服务内容一般包括：卫生保洁、绿化养护、公共秩序维护、共用部位养护等。

服务标准由业主大会（产权人）或街道办事处（镇政府）在保证小区安全稳定、居民正常生活的前提下，根据小区实际情况自行确定。电梯、消防等机电设施设备要聘请具有专业资质单位负责维护管理。

第三章 责任分工

第一节 领导小组和职能部门管理职责

第九条 区政府成立社区物业管理工作领导小组，由区长任组长，分管住房建设工作、民政工作的副区长任副组长，区住房建设委、区民政局、区城市管理委、区公安局、区市场监管局、市规划资源局滨海新区分局、区应急局、消防救援部门、区水务局、区工业和信息化局、区文化和旅游局、区教体局、区发展改革委、区财政局、区审计局、区司法局等职能部门和各开发区管委会、各街道办事处（镇政府）为成员单位，负责全区社区物业管理工作的组织协调、指导推动和监督管理，制定本区社区物业管理工作措施，推动街道办事处（镇政府）和有关部门落实社区物业管理工作责任。领导小组下设办公室，办公室设在区住房建设委，负责全区社区物业管理日常工作。

第十条 建立《职能部门社区物业管理职责清单》，区住房建设委、区民政局、区城市管理委、区公安局、区市场监管局、市规划资源局滨海新区分局、区应急局、消防救援部门、区水务局、区工业和信息化局、区文化和旅游局、区教体局、区发展改革委、区财政局、区审计局、区司法局等有关部门依照《职能部门社区物业管理职责清单》及有关法律、法规、规范性文件规定分别履行本部门工作职责。

第二节 属地管理职责

第十一条 街道办事处（镇政府）在社区物业管理中要履行下列职责：

（一）落实《物业管理条例》《天津市物业管理条例》《天津市文明行为促进条例》《天津市社区物业管理办法》《天津市城市管理规定》等法律、法规、规章及规范性文件规定的相关工作职责；

（二）明确本辖区内负责社区物业管理的部门和人员，指导居民委员会履行社区物业管理职责；

（三）负责本辖区内业主大会成立和业主委员会换届等项工作的组织、指导，监督业主大会和业主委员会依法履行职责；

（四）组织召集街镇物业管理联席会议，协调相关部门解决社区物业管理工作中出现的重要问题；

（五）成立本辖区物业管理专业调解委员会，负责复杂的社区物业纠纷调解工作；

（六）与相关职能部门协调配合，对社区物业管理区域内发生的违法建设、乱堆乱放、私装地锁、占用或者破坏园林绿地、侵占消防通道、违规养犬等行为实施执法。

第十二条 居民委员会在社区物业管理中要做好下列社区物业管理工作：

（一）教育引导居民参与配合社区物业管理工作、依法守约、履行应尽义务、爱护公共财产；

（二）协助街道办事处（镇政府）组织成立首次业主大会会议和业主委员会换届选举工作，协助街道办事处（镇政府）指导监督业主大会、业主委员会依法开展工作；

（三）住宅小区未成立业主委员会的，按照《业主大会和业主委员会指导规则》规定，由社区所在地的居民委员会履行业主委员会的相关职责；

（四）对社区物业服务人实施物业服务情况进行考评；

（五）对未实行专业化物业管理的社区，采取多种方式组织落实卫生保洁和秩序维护等基本服务；

（六）依法维护社区居民的合法权益，向上级有关部门及时反映社区居民的意见和建议；

（七）做好日常巡查，对社区物业管理范围内发生的违法建设、占用或者破坏园林绿地、拆窗改门、侵占消防通道、违规养犬、私拉电线、违规出租等违法违规行为进行劝阻制止，劝阻制止无效的向街道办事处（镇政府）和有关部门报告；

（八）组织召集社区物业管理联席会议，居民委员会的人民调解委员会负责一般性物业纠纷的预防和调解工作。

第三节 管理责任及义务

第十三条 业主（或社区居民）在社区物业管理中要履行下列义务：

（一）自觉维护社区物业管理区域内的公共秩序和环境卫生，爱护公共财产，按照规定交存或者续交专项维修资金；

（二）遵守物业服务合同或管理服务协议的约定，遵守小区业主大会议事规则和管理规约，配合物业服务人做好管理服务，按时交纳物业管理服务费；

（三）积极参与、配合街道办事处（镇政府）、居民委员会、业主委员会依法开展的社区物业管理工作；

（四）积极参与小区管理，对解聘选聘物业服务人、使用房屋维修资金等重大事项做出表决，执行业主大会通过的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（五）其他依法要履行的义务。

第十四条 业主委员会在社区物业管理中要履行下列职责：

（一）接受社区党组织领导，落实社区党组织决定的社区物业管理重大事项；

（二）召集业主大会会议；

（三）按照有关规定向社区党组织定期报告有关事项执行情况，提出物业管理建议；

（四）在业主大会作出决定后三十日内，代表业主大会与物业服务人签订、续签、变更或者解除物业服务合同；

（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；

（六）督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳；

（七）组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认，并监督实施；

（八）监督管理规约的实施；

（九）组织筹集专项维修资金；

（十）组织业主委员会换届和补选工作；

（十一）完成业主大会交办的其他事项。

第十五条 物业服务人要按照国家和本市有关规定从事社区物业管理服务活动，并做好下列工作：

（一）接受社区党组织领导，落实社区党组织意见要求，积极配合社区党组织对物业服务质量和效果的综合评价；

（二）遵守物业服务合同或管理服务协议约定，对社区物业及其环境秩序进行管理，提供相应服务；

（三）对物业管理区域内发生的违法建设、占用或破坏园林绿地、拆窗改门、侵占消防通道、电动自行车违规存放充电、高空抛物（坠物）、违规装饰装修、违规养犬、私拉电线、违规出租等违法违规行为进行劝阻制止，劝阻制止无效的及时向居民委员会、街道办事处（镇政府）或者有关部门报告；

（四）接受街道办事处（镇政府）、居民委员会对物业管理工作的指导监督，并协助做好相关工作。

第十六条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营服务单位负责直接为业主提供服务，向最终用户收取有关费用，并依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任。

专业经营服务单位为社区提供相关服务前，要征询居民委员会和物业服务企业或管理服务单位的意见建议。居民委员会会同物业服务人提前做好与社区居民的协调沟通工作。

第四节 社区物业管理问题清单

第十七条 社区物业管理实行问题清单管理，逐个问题归口分类，确定主管部门及处理依据，便于实际操作和公众监督。《社区物业管理问题清单》发布后，滨海新区社区物业管理工作领导小组可根据工作实际适时组织增补修订。

第四章 物业服务管理

第一节 业主大会和业主委员会

第十八条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者通过经业主大会同意的互联网等其他合法方式组织召开。

第十九条 业主委员会或者居民委员会应当对参加业主大会的业主身份进行资格核实。

业主委员会、居民委员会或者首次业主大会会议筹备组应当按照法律法规及有关规定对参选业主委员会成员的资格进行核实。

第二十条 业主委员会成员不领取劳动报酬。业主大会可以根据业主委员会成员的工作情况，决定给予其适当津贴。具体办法由业主大会决定。

业主大会可以对业主委员会成员实行任期和离任经济责任审计，审计事项和审计费用由业主大会决定。

第二十一条 业主大会可以要求业主委员会定期将工作情况通报全体业主，并定期公示业主委员会成员、执行秘书（如有）等缴纳物业管理服务费、停车费情况以及停车位使用情况。

第二十二条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，由所在地物业行政主管部门或者街道办事处（镇政府）责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第二十三条 业主委员会应当召开业主大会会议或者业主大会临时会议而不组织召集的，业主可以请求物业所在地的街道办事处（镇政府）责令限期召集；逾期仍未召集的，由物业所在地的街道办事处（镇政府）组织召集。

第二节 物业服务

第二十四条 开发建设单位出售新建房屋之前，应当制定临时管理规约，并在售房时向购房人明示前期物业服务合同和临时管理规约。购房人在购买新建房屋时，应当对前期物业服务合同和临时管理规约予以书面确认，并受其约束。

第二十五条 业主大会决定选聘新的物业服务人的，鼓励业主大会选择公开招标方式，按照《中华人民共和国招标投标法》规定，可以通过招投标服务机构进行选聘。

街道办事处（镇政府）应当做好监督、指导工作。

第二十六条 区住房建设委会同区民政局、街道办事处（镇政府）、居民委员会可以根据物业服务标准和社区治理要求，对物业服务人参与社区治理情况和物业管理服务情况进行考评。

业主大会与物业服务人可以约定聘请第三方评估机构对物业承接和查验、物业服务标准和费用测算、专项维修资金使用方案、物业服务质量等进行评估，并按约定利用评估结果。评估费用由业主大会决定，并在物业服务合同中明示。

第二十七条 物业服务企业退出项目管理的，区住房建设委、街道办事处（镇政府）要监督物业服务人严格履行退出程序和相应义务。

物业服务合同终止后，物业服务人不得以业主欠交物业管理费、部分物业权属存在争议或者对业主大会、业主委员会、街道办事处（镇政府）以及行政主管部门的决定或意见有异议等为由拒绝办理交接。

第二十八条 对于退出项目暂时选聘不到新物业服务人等物业管理区域突发失管状态时，街道办事处（镇政府）可以选择并委托物业服务人临时接管，提供门岗值勤、巡视管理、楼内外保洁、车辆停放管理等维持业主基本生活服务事项的临时托底服务。电梯、消防等机电设施设备要聘请具有专业资质单位负责维护管理。

提供临时托底服务的，街道办事处（镇政府）应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业管理区域内公示。临时托底服务期间费用由全体业主承担。

临时托底服务期间，街道办事处（镇政府）应当指导业主共同决定选聘新的物业服务人，协调新的物业服务人和临时托底服务人做好交接。

第二十九条 物业管理服务费应当按照与物业管理服务内容、服务标准、服务质量相适应的原则确定并依据物业服务成本变化情况适时调整。

业主应当根据物业服务合同或管理服务协议约定的付费方式和标准，按时足额交纳物业管理服务费。业主逾期不交纳物业管理服务费的，业主委员会或者居民委员会应当督促其交纳；拒不交纳的，物业服务人可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。业主拒不执行人民法院生效法律文书的，物业服务人可以依法向人民法院申请强制执行。

物业竣工验收合格交付业主后发生的物业管理服务费，由业主承担；但开发建设单位与业主约定由开发建设单位承担物业管理服务费的，由开发建设单位承担。物业管理服务费应当按照业主拥有物业的建筑面积计算，按月交纳，业主或者物业使用人与物业服务人另有约定的，从其约定。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，不得擅自将门禁、梯控开通设置等事项与物业管理服务费绑定。

物业服务人提供物业服务合同以外的有偿服务的收费项目、收费标准、收费方式和投诉电话等信息应在物业项目内显著位置进行公示。

第三十条 物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当首先满足业主的需要，由开发建设单位、业主、物业服务人等相关方通过出售、附赠或者出租等方式约定。用于出售的，应当优先出售给本物业管理区域内的业主；不出售或者尚未售出的，应当提供给本物业管理区域内的业主使用。满足业主需要后仍有空余的，可以出租给物业管理区域外的其他人。

开发建设单位应当在房屋预售或者现售时，将物业管理区域内用于出售、附赠、出租的车位、车库的数量以及使用方案予以公示。居住区规划用于停放机动车的停车泊位、停车库闲置的，由公安交通管理部门依法处理。

物业管理区域依法配建的人民防空工程平时用于停放汽车的，应当开放使用并保持人防功能，按照“谁受益、谁负责”的原则，由人民防空工程停车位使用费收取方负责维修、保养。

第三十一条 机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内行驶、停放的具体管理办法，由业主大会决定并公示。未成立业主大会的，按照前期物业服务合同或临时管理规约的约定执行。

第三十二条 建设单位、物业服务人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动的，不得影响房屋安全和正常使用，并应征得相关业主和业主大会同意。

物业服务人代表业主大会收取的相关收益，主要用于补充专项维修资金、改善共用设施设备，也可以按照业主大会的决定使用。

物业服务人应将公共收益单独列账，并存放于公共收益专用账户。公共收益收取和使用情况应当定期向业主公示。

第三十三条 物业服务人应加强智慧物业管理服务能力建设，推进物业管理智能化、信息化，加强对采集的生活服务数据的管理，依法依规与相关部门实现数据共享应用。

鼓励有条件的物业服务人利用现代科技和服务现场等资源，探索拓展家政、养老、生活服务、电子商务等服务，强化针对性、个性化的增值服务，增加社会服务供给。

第三节 物业维护和维修

第三十四条 开发建设单位在住宅入住后，应在项目现场公示报修电话和联系人，及时处理业主专有部分和小区共用部分的报修、维修问题，直至项目质保期结束。

开发建设单位应严格按照建筑工程保修有关规定履行保修责任。开发建设单位拒绝履行保修责任或保修不及时造成损失的，业主、业主大会可以依法追究其责任。

第三十五条 开发建设单位可以委托物业服务人为业主办理房屋交接手续，期间发生的房屋质量、收取费用等纠纷问题由开发建设单位负责解释处理。

业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本市有关规定，及时清运装修垃圾，不得擅自将装修垃圾堆放于共用部位。业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。

第三十六条 前期物业服务人可以聘请社会化第三方机构协助履行接管验收程序；前期物业服务人也可以自行成立验收小组，验收小组应包含电梯、供电、供水、绿化、房屋建设等方面专业人员。

前期物业服务人组织第三方机构或验收小组，会同开发建设单位，严格按照《物业承接查验办法》，履行接管验收工作。对查验中发现的问题，开发建设单位应当书面承诺修复时间、责任单位和修复达到的标准。

物业服务人在办理验收手续三十日内，将验收双方签订的接管验收文件、开发建设单位出具的修复承诺书，报物业主管部门备案，并在物业管理区域显著位置公示，公示时间至问题修复时止。

第三十七条 在房屋质保期结束前，业主委员会（或居民委员会）应当组织物业服务人、开发建设单位对小区共用部位、共用设施设备进行出保前检查，发现问题由开发建设单位及时维修，并做好相关记录、留存相关凭证。

第三十八条 新开发建设项目，开发建设单位按照国家技术标准和专业技术规范建设物业管理区域内业主专有部分以外的水、电、气、热以及通讯等专业设施设备，经验收合格后十五个工作日内，将专业设施设备及工程图纸等资料按标准交专业经营服务单位，由其承担维修、养护和更新改造责任。专业经营服务单位应及时接收，并报送区相关行政主管部门。

已入住项目，物业管理区域内业主专有部分以外的水、电、气、热以及通讯等专业设施设备发生故障、不能正常使用的，物业服务人应当立即报告相关专业经营服务单位，专业经营服务单位应当及时采取措施，排除故障。

专业经营服务单位对专业设施设备进行维修、养护和更新改造，进入物业管理区域的，业主、其他物业使用人和物业服务人应当给予配合，不得以任何方式干扰、阻挠、妨碍其正常作业。

第三十九条 业主、物业使用人对其所有或者使用的窗户、阳台、搁置物、悬挂物等可能影响公共安全的物品和设施承担维修养护及安全管理责任。

物业服务人应当加强对屋面、外墙、楼梯间等物业共有部分的日常巡查。发现业主、物业使用人使用的窗户、阳台、搁置物、悬挂物存在安全隐患的，应当通知业主或者物业使用人及时处理;发现存在影响相关专业设施设备安全情况的，应当及时报告相关专业经营服务单位。

第四十条 禁止从建筑物抛掷物品危害他人安全或者破坏环境卫生。物业服务人、社区居民发现上述行为，可以向公安、城市管理等部门举报并提供相关证据，公安、城市管理部门应依法查处。

经业主共同决定，物业服务人可以采取适当的技术措施就前款禁止的行为采集相应证据，但是不得侵犯他人隐私。

第四十一条 对于保修期外住宅维修问题，采取以下方式处理：

（一）已交存房屋维修资金的商品住宅，按照本市房屋维修资金有关规定，申请使用专项维修资金或应急解危专项资金进行维修。

住宅房屋共用部位和共用设施设备危及住用安全时，优先按照《天津市已交存维修资金房屋应急解危专项资金管理办法》进行维修。

（二）对于已购公房、按照“三供一业”政策移交街镇的住宅，按照国家及本市有关政策规定，使用相关维修基金进行维修。

（三）对于未交存房屋维修资金或已交存但余额不足的，维修费用由业主委员会（或居民委员会）按照预算费用分摊并组织向业主收取，也可以按照法律规定和程序组织业主交存或补交维修资金后按规定程序申请使用。

在申请使用房屋维修资金、组织收取和补交维修资金的过程中，因业主委员会不履行职责、不落实社区党组织决定造成无法进行维修的，按照《天津市社区物业管理办法》有关规定执行；因居民委员会不履行职责造成无法进行维修的，由街道办事处（镇政府）督促其履行，仍不履行的依法依规追究主要负责人和相关责任人责任。

第四十二条 区政府建立住宅紧急抢修专项资金，撤并滨海新区居民住宅电梯应急基金，统一纳入住宅紧急抢修专项资金。对于保修期外，未交存房屋维修资金或已交存房屋维修资金但余额不足的住宅，在出现外檐脱落、阳台栏板脱落、电梯故障等危及居民住用安全的突发情况，或存在重大安全隐患问题急需抢修时，街道办事处（镇政府）可以申请使用紧急抢修专项资金组织抢修。紧急抢修费用结算后，由街道办事处（镇政府）组织居民委员会和业主委员会向受益业主分摊收取。

第四十三条 物业服务人应当遵守安全生产、公共卫生、治安、消防、防灾管理等有关公共安全法律、法规的规定，制定物业管理区域安全防范应急预案，在相关部门的指导下做好物业管理区域的安全管理工作。

发生安全事故或者其他突发事件时，物业服务人应当及时采取应急措施，并按照规定向有关行政管理部门或者相关专业经营服务单位报告，协助做好相关工作。

第五章 工作机制

第一节 日常监管机制

第四十四条 居民委员会应定期巡查住宅小区，发现问题当场要求整改或劝阻制止，处置无效的，书面报告街道办事处（镇政府）或有关部门并提供相关材料，日常巡查工作应建立工作台账。

日常巡查事项包括物业管理服务内容和在社区物业管理范围内发生的违法建设、占用或者破坏园林绿地、拆窗改门、侵占消防通道、违规养犬、私拉电线等违法违规行为，以及物业服务人对上述违法违规行为劝阻、制止和向相关部门报告的情况。

第四十五条 居民委员会应定期对社区物业管理服务情况进行考核评价，考评结果报社区党组织，并协助社区党组织按照相关规定对物业服务人开展综合评价。综合评价结果作为对物业服务人奖惩、续聘、信用等级评定的重要参考。

第四十六条 业主委员会应将日常执行业主大会决议情况、业主委员会议定事项情况和突发事项，及时形成文字材料，向社区党组织报告。

业主委员会主要负责人应于每季度末、每年末就召开业主大会及其决议、物业服务合同解除和签订、催缴物业费、维修资金使用、换届选举、工作经费支出、意见建议等方面工作开展情况，向社区党组织汇报、述职。

第四十七条 业主委员会对选举、换届和成员改选，履行物业管理相关职责，物业服务人进驻既有小区开展物业服务和退出，以及使用专项维修资金和应急解危资金、利用共用设施设备经营收益、调整物业管理服务费标准、机动车停车位分配等重大事项，应制定具体实施方案及措施，并向社区党组织报告，按照社区党组织的会议决议、批复意见，完善实施方案及措施并严格落实。

第二节 问题处理机制

第四十八条 社区物业管理问题应按照职责分工，由投诉举报平台转属地街道办事处（镇政府）或相应职能部门分类处理。

第四十九条 承办单位或部门应当对转办问题进行初步核查，属于管理范围的，应当在规定时间内办理完成；不属于管理范围的，应按相关流程向投诉举报平台反馈理由和依据。

居民委员会对转办的社区物业管理问题，可以采取督促、发函、约谈、社区联席会议等方式协调解决；不能解决的，书面报告街道办事处（镇政府）。

街道办事处（镇政府）对居民委员会上报的问题应当进行认真研究，召开街镇联席会议或启动“街镇吹哨，部门报到”机制协调解决，并做好问题办理的跟踪、督办和反馈。

第三节 三级会议制度

第五十条 实行社区、街镇、区政府三级会议制度，分别协调解决一般性问题、复杂问题和重大疑难问题

第五十一条 社区物业管理工作联席会议解决一般性社区物业管理问题。会议由居民委员会召集，居民委员会主任、社区民警、业主委员会负责人或者居民代表、物业服务人等人员参加，原则上每月召开一次，遇紧急问题随时召开。

联席会议议定事项形成会议纪要，报社区党组织，通报各参会单位，在社区内公开公示，并由居民委员会监督落实。无法解决的，应当将调查情况和意见建议书面报告街道办事处（镇政府）。居民委员会建立工作台账，总结上报街道办事处（镇政府）。

第五十二条 街镇物业管理工作联席会议负责协调解决本辖区社区物业管理工作中出现的重大问题。由街道办事处（镇政府）主要负责人或者分管负责人召集，区有关行政主管部门、公安派出所、司法所、居民委员会、物业服务人等各方负责人以及业主委员会负责人或居民代表参加，原则上每季度召开一次，遇紧急问题随时召开。

联席会议议定事项形成会议纪要，报街道（镇）党（工）委，并抄送有关部门，对不履行会议议定事项的单位和组织，由街道办事处（镇政府）上报区政府物业管理工作领导小组办公室，由其督促限期落实。无法解决的，应当将调查情况和意见建议书面报告区政府物业管理工作领导小组办公室。街道办事处（镇政府）应建立工作台账，及时总结并定期上报区政府物业管理工作领导小组办公室。

第五十三条 区政府物业管理工作领导小组会议主要解决影响住用安全等涉及全区的重大疑难社区物业管理问题。

区政府物业管理工作领导小组会议由领导小组办公室召集，领导小组组长或副组长主持，属地街镇、属事相关职能部门参加，原则上每半年召开一次。

领导小组会议决定事项形成会议纪要，专报区委、区政府主要领导并印发各成员单位和有关部门。领导小组办公室对各街镇、各职能部门落实会议决议情况进行跟踪督办，对不落实会议决议或落实不力的，报请领导小组同意后，由组织部门和纪检监察部门对相关部门和责任人追责问责。

第四节 调解机制

第五十四条 区司法局推动指导由专（兼）职人民调解员、专业人员组成的区级物业管理专业调解委员会的建立，负责指导重大、疑难社区物业纠纷的调解工作；街道办事处（镇政府）相应成立街镇物业管理专业调解委员会，负责复杂社区物业纠纷调解工作；居民委员会的人民调解委员会，负责一般性物业纠纷的预防和调解工作。

街道办事处（镇政府）统一受理社区物业纠纷问题，按照问题分类，采取基层调解、区级指导、“街镇吹哨，部门报到”等机制推动调解工作。因物业管理发生争议不能自行协商解决的或调解不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第六章 监督考核

第一节 检查考评

第五十五条 居民委员会应当定期进行专业化物业管理住宅小区全覆盖检查考评工作，对发现的问题督促物业服务人限期整改，跟踪整改落实情况，并将考评结果报街道办事处（镇政府）和社区党组织。

街道办事处（镇政府）应当对检查考评工作进行监督指导。对检查考评结果存疑或提出异议的，组织复查校核并将最终确定的考评结果整理上报区住房建设委。

区住房建设委应当对专业化物业管理住宅小区检查考评工作进行指导，根据各街道办事处（镇政府）上报的专业化物业管理住宅小区考评结果向社会公布。

第五十六条 区民政局应当组织街道办事处（镇政府）等进行旧楼区管理服务检查考评工作，并将考评结果抄送社区党组织。

第五十七条 街道办事处（镇政府）应当组织指导居民委员会按照物业服务合同或管理服务协议进行检查考评，对发现的问题督促限期整改，跟踪整改落实情况，抄送社区党组织。

第二节 考评结果的运用

第五十八条 区住房建设委定期组织开展专业化物业管理区级考核和情况通报，并根据考评结果对物业服务人进行激励或惩戒。

第五十九条 区民政局定期组织开展旧楼区长效管理区级考核和情况通报。

第六十条 街道办事处（镇政府）依据实际情况自行制定其他管理小区考核及激励惩戒方式。

第三节 考核

第六十一条 社区物业管理工作纳入对属地街道办事处（镇政府）及相关管理部门的绩效考核内容，具体考核方法和标准由区政府物业管理工作领导小组办公室会同区绩效考核部门组织相关单位研究制定。

第六十二条 街道办事处（镇政府）应将居民委员会履行社区物业管理职责情况纳入对居民委员会的考核内容。其中，居民委员会不代行业主委员会职责的，依法追究相应责任。

第六十三条 街道办事处（镇政府）应当定期组织对辖区业主委员会进行考核，并将考核结果及时反馈社区党组织。

第七章 附则

第六十四条 各开发区未成立街道办事处的，由开发区管委会指定所属承担街道办事处职责的部门，落实上述有关工作职责。

开发区住建、民政、市场监管、城市管理、消防、公安等相关主管部门，履行本辖区内有关工作职责，业务管理分别接受区对口职能部门的业务指导。

第六十五条 示范小城镇等居住小区由村民委员会管理的，村民委员会可根据镇政府或相关部门的委托履行本办法中居民委员会相应职责。

第六十六条 物业服务人包括专业化物业服务企业和旧楼区管理服务单位等其他管理人。

物业纠纷是指业主、业主委员会与物业服务企业之间因物业管理活动问题产生的纠纷。

第六十七条 非住宅物业管理项目根据实际情况参照本办法执行。

第六十八条 区有关职能部门应根据法律法规、规范性文件及本部门三定方案职责，制定相关工作措施，落实《天津市社区物业管理办法》第十七条规定。

第六十九条 本办法自2023年5月1日起实施。

附件：1.职能部门社区物业管理职责清单；

2.社区物业管理问题清单。