相关文件：天津市滨海新区人民政府关于印发滨海新区民用建筑规划设计管理创新指导意见（试行）的通知

党的十九大报告明确指出：“中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。为落实党中央要求和市委市政府关于加速推进天津市“一市双城”的市域城镇格局发展，根据《滨海新区条例》鼓励在土地、城乡规划等方面管理创新和先行先试的有关规定，以惠民利民为宗旨，制定了《滨海新区民用建筑规划设计管理创新指导意见（试行）》。

《滨海新区民用建筑规划设计管理创新指导意见（试行）》共包括九个条款，具体从轨道站点周边高强度开发，完善露台管理要求，提升第五立面，明确架空平台管理措施，鼓励下沉庭院、天井建设，优化阳台建筑面积管理要求，优化套内共享空间设置等七个方面，鼓励开发建设单位进一步发挥规划设计创造性，在滨海新区充分结合滨海、滨河的地理特征，大胆尝试现代风格建筑设计手法，形成样式丰富的城市建筑面貌，体现城市特色，提升城市形象，并从监督管理和适用范围提出了要求。

一、倡导以公共交通为导向的城市空间发展模式，围绕轨道交通站点集聚城市功能，适度提高站点周边土地开发强度，地上地下整体开发，打造紧凑集约、运行高效的城市发展格局。

（一）允许滨海新区轨道站点周边1公里范围内的城市更新项目和城市标志节点土地混合开发利用，建设指标根据实际需求合理确定。

在控制性详细规划和城市设计编制中，居住街坊用地容积率、建筑密度、建筑高度可按照《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）有关要求进行适度优化和修正(见附表)，经专家充分论证必要性后，以及经城市消防、建设等管理部门同意后，依程序报请滨海新区政府审批后实施。

超过80米的住宅建筑，建设单位应当组织设计单位在建筑设计方案中落实预警、喷淋、避难逃生等措施，经城市消防、建设管理等部门审批后实施。

目标：推动落实公共交通导向的城市开发理念，促进土地混合开发，护航城市更新、地铁上盖项目的开发。通过提升轨道站点周边开发强度，使城市规划实施与公共交通战略统一，把商业、住宅、办公、公共建筑等设置在快速可达的公共交通站点范围内，使居民和员工方便选用公共交通方式，以促进城市发展的良性循环，摆脱城市“摊大饼”式的无序蔓延发展。

参考文件：

1. 《天津市控制性详细规划技术规程（试行）》“居住用地基准容积率管控轨道站点周边650米范围内，中心城区快四环线以内及城市中心地区2.5，其他地区2.0；其他地区参照执行。轨道站点周边650米范围外：中心城区快四环线以内及城市中心地区2.0，其他地区1.6；其他区域参照执行。”

2.《天津市控制性详细规划技术规程（试行）》“居住用地布局应综合考虑区位、周边环境和用地条件等因素，相对集中布局。居住用地布局应与公共交通相协调，轨道站点200 米范围内的居住用地宜以混合功能设置，住宅宜以小户型为主。居住用地布局应与就业结构相适应，不同类型居住用地应适度混合布局。

3.天津市住房城乡建设委等七部门关于印发《推进天津市轨道交通场站及周边土地综合开发利用实施意见（试行）的通知》“加强轨道交通场站及周边土地的综合开发规划与轨道交通线网规划、建设规划的衔接，加大开发强度，形成集该质量商业、优质住宅等多种业态为一体的综合性区域。”

注意事项：该条款涉及规划指标完善仅适用于控制性规划和城市设计规划编制以及审查，建设单位取得土地后不可依据本条款对指标进行调整。

（二）鼓励滨海新区建设项目按照《天津市规划用地兼容性管理暂行规定》相关要求落实规划用地兼容性政策，在合理布局的前提下，规划用地兼容性比例可适度提高至30%（工业用地、物流仓储用地除外）。

目标：提高城市用地复合利用，构造功能多样、舒适宜人的城市空间，提升城市活力。

参考文件：

1. 《天津市人民政府办公厅关于印发天津市规划用地兼容性管理暂行规定的通知》第八条在满足规划及相关配置标准规定的配套设施基础上，鼓励建设用地中兼容不超过地上总建筑规模15％的社区公益性设施、公用设施、道路与交通设施，相关建设内容由所在区人民政府或市级行业主管部门认定其公益性后，所兼容的社区公益性设施、公用设施、道路与交通设施可不纳入建设用地容积率计算。

2.《武汉市建设工程规划管理技术规定》“部分兼容”是指在地块原规划用地性质上，混合其他单种性质用地的用地规模比例不超过30%，或混合其他两种及两种以上性质用地的用地规模比例之和不超过40%。 “完全兼容”是指在地块原规划用地性质上，混合其他一种或几种性质用地的用地规模比例可达100%。

注意事项:工业和仓储类项目存在一定环境影响，故对此两类用地兼容性比例未做提升。

二、鼓励建筑设计创新,位于滨河、滨海以及其它重要的城市开敞空间（如大型水面、生态景观轴线、城市公园、大型市民广场等）的民用建筑，通过设置错层、退台等方式设置露台，改善采光和通风条件，优化室外活动空间，丰富城市建筑层次和造型，提升环境体验。

带露台建筑的设计应符合区域城市设计要求，未编制城市设计的地区，由开发单位组织编制整体策划方案一同报审，统筹设计周边相邻地块风貌，保障建筑空间和形态的错落与协调。

露台应结合建筑的公共部位设置，不得为单套住宅设置。

目标：为设计师提供更多规划设计空间，为滨海新区规划建筑设计市场提供更多发挥空间，为业主提供更多的活动空间。

注意事项:此条款中公共部位是指通过楼梯和电梯等可抵达用于居民公共使用的平台，不得为独门独户设置露台。

三、鼓励营造丰富、美观的建筑第五立面，通过坡屋顶、露台等设计方法，形成灵活多样的建筑形态。

建筑采用坡屋顶形式时，形成建筑空间的，坡屋顶水平投影建筑面积的60%不计入容积率，但需补交土地出让金；未形成建筑空间的，不计建筑面积。

目标：改变建筑简陋、单一、僵化的屋顶设计形式，塑造更加完整的建筑造型，提升城市建筑品质，推动滨海新区高水平规划设计和建设。

参考文件：《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2013“形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在2．10m及以上的部位应计算全面积；结构净高在1．20m及以上至2．10m以下的部位应计算1/2面积；结构净高在1．20m以下的部位不应计算建筑面积。”

注意事项：此条款只适用于坡屋顶形成的建筑空间，在已经形成建筑空间顶部再设置坡屋顶的建筑不适用该条款。

四、位于自海河沿线规划绿地城市侧边线起200米范围的开发项目、划定的城市更新区内建设项目以及地铁上盖开发项目，允许和鼓励通过设置架空平台，营造有利于激发交流互动的场所、具有活力和创新精神的场所、具有参与性和开放共享精神的场所，塑造亲河临水的城市空间，推动城市更新和地铁站点综合开发。

开发项目设置架空平台时，应符合以下管理规定。

（一）容积率计算。架空层面积达到200平方米以上或者占所在建筑主体结构水平面积1/3以上，以柱、剪力墙落地且净高3米以上5米以下区域的架空部分以及用于城市交通架空部分，均不计算容积率（建设项目电梯井、门厅、过道等围合部分和利用架空空间设置应建配套设施以及其他法规、文件有特殊要求的除外）。架空层不得擅自封闭，不得随意改变使用性质。

（二）建筑密度和绿地率的计算。

1.建筑底层架空做停车空间、交通空间和公共空间的部分，不计建筑密度，以架空平台上的建筑密度作为项目的建筑密度（架空层内设置的各类配套设施及商业设施用房计入建筑密度）。

2.在满足建筑荷载安全、保温等要求的前提下，规划鼓励对平台顶部进行绿化，平台绿化可折算为一定的绿地率（见下表），并纳入地块绿地率控制指标。

（三）项目用地红线内（包括架空层）设置城市活力空间作为市民广场、儿童游乐场、口袋公园、互助花园等供人活动、交流、休憩的区域形成两面围合或三面围合空间。其中两面围合空间有效范围的各边长自所在建筑沿街界面开始计算不应小于5m；三面围合空间的有效范围自所在建筑沿街界面开始计算,小于5m或大于15m范围不计有效面积。城市活力空间不应作为停车场使用。鼓励架空层按照天津市规划用地兼容性政策设置多种功能建筑，增加街道活力。

（四）架空层下方可设置停车场，其区域外轮廓整体投影面积不应大于“（三）”中各类面积总和的1.2倍。

（五）应在用地范围内开放一部分车位作为社会公众停车场使用, 公交枢纽区域和城市更新区域开放车位数需不低于架空层内停车车位数量的10%，开放车位数不应包括在机动车停车指标中，且便于公共使用。

（六）架空平台下方建筑的立面高度、面宽、进深等应均衡有序，与邻域建筑、城市街道、自然环境相协调；鼓励附属物、架空层与主体及周边环境和谐统一，通过设计手段巧妙遮挡、隐藏建筑设备和停车场等。

目标：架空层与公共空间、公共设施联动的政策，切实解决滨海新区临海不见海、靠河不见河以及城市更新片区和地铁上盖地区开发成本高、难度大、地下空间利用难的问题，并进一步改善城市当中围墙占领城市街道、缺少公共空间和活力空间的问题，为城市提供更多的公共空间、塑造更加丰富的空间层次，节约项目建设成本，激发开发建设热情。

参考文件：《 杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则》（杭规发〔2011〕273号）“鼓励建筑设底层架空层（含文化、体育、教育等公共建筑）。满足以下条件的底层架空层其建筑面积可不计入地块容积率:净高3米以上，以柱、剪力墙落地；视线通透，提供相对集中公共空间，一般不应少于主体建筑占地面积的1/3;无特定功能,只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。底层架空层计入建筑层次。其电梯井、门厅、过道等围合部分按实际面积计算容积率。”

注意事项：此条款将城市公共空间、公共建筑面积与架空层内部停车关联，不满足关联关系的建筑面积计入容积率 。

五、鼓励民用建筑采取自然采光与通风的方式提高建筑品质。

民用地下空间宜采用下沉庭院、天井等方式增加天然采光和自然通风，地下建筑空间及结构不得逾越项目用地红线。建设单位可充分利用地下空间设置公共设施（居住区公共服务设施以便民为原则需设置为地上的设施以及其他有特殊要求的设施除外），涉及经营性的应补缴土地出让金。

目标：充分利用地下空间，提高土地利用强度，推动建设项目建设更为丰富的建筑产品，改变建筑地下空间实用功能单一、品质不高，难以产生效益的问题，为城市居民提供更加丰富多彩的公共服务和生活体验，同时通过收取经营性部分土地出让金，增加财政收入。

注意事项:在满足居住区公共服务设施配建标准的前提下（除部分已经明文允许可以设置地下的设施），对于增加的建筑可以适当考虑采取地下、半地下空间设置方式。

六、以惠民为原则，鼓励滨海新区住宅建筑设置阳台，提升居住品质。有关要求如下：

（一）住宅建筑的每个套型中凸出结构主体外的阳台、凸窗、室外空调机隔板等构件的水平面积之和不应超过该套型总建筑面积的15%，且不应大于25平方米 。其中住宅建筑阳台最大进深不应大于2.10米。阳台的设置应兼顾实用与美观的原则，结合住宅主要使用功能进行设置。

（二）套型建筑面积不大于100平方米时，每户阳台结构底板投影面积之和不应大于8平方米；套型建筑面积大于100平方米且不大于130平方米时，每户阳台结构底板投影面积之和不应大于15平方米；套型建筑面积大于130平方米时，每户阳台结构底板投影面积之和不应大于20平方米。  

（三）住宅的阳台不论封闭与否，在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。设计单位应在各层平面图上明确主体结构线及具体位置。相关测量标准符合滨海新区有关规定。

目标：通过鼓励设置阳台，完善居住类建筑功能，满足人民群众的生活需求，提升居住类产品品质，提高住宅类产品竞争力，激发市场潜力。

参考文件：《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013）“3．0．21 在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。”

注意事项:阳台设置面积与套型建筑面积关联。

七、鼓励通过增设住宅套内共享空间，提高住宅类建筑设计品质。

住宅类建筑的标准层高一般不超高3.6米，门厅、起居室、餐厅等通高部位的建筑层高不宜大于7.2米，且通高部位建筑面积总和不应超过该户套型总建筑面积的30%。

通高部分应按照实际用途开展设计，不得预留后期增加楼板、夹层及封闭空间的结构和构造，以免造成安全、消防隐患。

目标：优化住宅类项目的居住体验，激励设计单位和开发单位塑造更加舒适和开敞的共享空间，提升住宅类产品的价值。

参考文件：《广州市规划管理容积率指标计算办法》“套内建筑面积超过144㎡的复式住宅，其客厅、起居室挑空部分层高在6米以内的，水平投影面积不大于套内各层平均水平投影面积30％且不大于50㎡的按1.5倍计算容积率建筑面积，超出部分按2倍计算容积率建筑面积。当其客厅、起居室挑空部分层高大于6米时，超出部分以每2.2米为单位累进增加1倍计算容积率指标。”

八、加强监督管理工作。

（一）建设单位应本着提高建筑设计水平、提升建筑品质的原则，组织设计单位做好设计编制工作。不得通过潜伏设计为增加建筑面积、改变使用性质创造条件。建设和设计单位在办理建设工程规划许可证时，应对此条做出相应承诺。对于违反承诺的建设和设计单位，按照失信行为处理。

（二）使用本《意见》进行开发建设的项目，建设单位应当在开发项目主入口醒目处设置公告栏用于悬挂加盖规划审批部门业务专用章的规划总平面图及建筑图纸，长期展示，不得擅自取消。

目标：结合《意见》实施，加强监督管理，通过加强承诺信用和广泛的公示公告方式，确保建设单位依法依规规划设计、建设实施。

参考文件：《滨海新区建立完善失信联合惩戒制度加快推进社会诚信建设的实施意见》“加强对失信行为的行政性约束和惩戒。对严重失信主体，应将其列为重点监管对象，依法依规采取行政性约束和惩戒措施对于其行政许可的审批、生产许可证的发放、财政性资金项目的申请等行为采取严审或限制措施。对严重失信企业的法定代表人、主要负责人和对失信行为负有直接责任的注册执业人员等实施市场和行业禁入措施，并及时撤销这些人员的荣誉称号，取消参加评先评优资格。”

九、本《意见》自下发之日起，宗地内未核发过建设工程规划许可证的开发项目按照本《意见》执行。未约定事项,按国家及天津市有关规定执行。本《意见》试行有效期一年。

目标：设定《意见》适用范围和试行时间，维持土地供应市场和建设市场秩序。